平行時空：都更政策的黑與白
Coffee Naps 蓁澄咖啡手作坊 | Photo: Joseph Lee
前言
一個在有微風太陽、正午的的時分，我去了一家靠近森林公園大十字路口，二條靜巷後的雅緻咖啡館。
來過二次，純粹是從停車場過到新龍社區公園的捷徑上，圖個有休息打盹的地方；印象中老闆的音樂都恰到好處，雖然餐點不算驚艷。
附湯是西班牙橄欖風味的雞肉清湯，才喝一口；店內門鈴響起，我看到一位老太帶著會說中文的外傭，帽子口罩包的緊緊的進到店裡來了。
小妹招呼著隨便坐，看著貼心的女傭幫個子嬌小的老太太解下帽子。七十好幾的太太迫不及待還沒得口罩下臉，忙著說你笨啊！以前我們就是住在這附近的啊！
「我知道啊，是斜對面的那一邊！」女傭說
老闆過來送我的主餐，回頭一望！跟老太打了招呼：「好久不見囉！」
老太回答：「我們搬離開一年多了，好懷念這附近，今天過來走走、看看鄰居們」。
老闆說因為都更的原因，好多鄰居都陸續搬走了。
「您搬到哪裡了？」
「中和，那邊房子新、不用爬樓梯、醫院也方便。」
只是聽到路人的對話，就得以讓我職業病發｜示意圖: Unsplash
偷聽到咖啡廳內老鄰居的寒暄兩句，想必這附近鄰居感情也不錯，不過我已陷入自己的思考，早就聽不見她們說話。
不知道是否為職業病使然，我一直思考著：都更啊、都更！
當我們想要成就一個完美的都更案，是多麼的不容易！原住戶的分離、焦慮、擔心、害怕、不確定、不安全、逼迫適應、重新找尋．．．
有時我都懷疑這樣的過程要輪迴到何時？不過在自我心態調整後，我一直都是用正面的心態去做服務，努力的在專業的基礎上共創三贏局面。
每個不同社區的個性都不一樣，原住戶權益的照顧，是無法用一套標準去作業的｜illustration: Catherine Cordasco
都市更新：冰山一角
政府不管誰執政，都會把「都更」或「城市再造」的議題喊得震天響，重點都會放在像，加快行政程序、擴大容積獎勵、調高貸款彈性、等等技術性的面向上。
但是當我們深入其中，反倒是覺得權利人心理的照顧、與表面上看不到的技術性問題，才會是主要的癥結。
尤其是安心與信心很難立刻建立，通常要花很久的時間讓大家信賴了，才能夠深談財產議題。
目前政府資訊整合已經啟動但是速度太慢，像衛星測量的地籍圖系統、與現有道路系統、建築線等不重合的套疊問題更應迅速解決。
表面上看不到的技術性問題包括（但不限於）：
家族傳承的問題
公同共有的切分輔導
分配的問題
歷史遺留登記問題
照顧深淺的關係
財產權利大小的邏輯
都市更新這個名詞就像冰山，每個人都只看得到頭，卻很難看到隱藏的細節｜Photo: Unsplash
資本市場是很脆弱的，她只會欺負窮人！
長期以來，不僅是台灣，各國政府打房其實不一定都可以抓到重點。不只是人性理解而已，更需要技術性的判斷與協助。特別是已經超過1,200個核准的危老案件將會碰到甚麼問題？好像沒有人關心。
我們看危老的蓬勃申請，一方面欣喜大家的危機意識提升，一方面擔心平均的開發基地面積只有700平方公尺，台北市的要小100平方（基地在200坪以下）、新北市的稍大但也沒有超過800平方（絕大部分基地不超過250坪）。
意味著，他們都要承擔日後共同的結果，高造價、高管理費、高開挖率、機械停車、以及高容積的容受力等等。
特別是在政府希望平抑房價的同時；這些基地不但不能反映正面價值，只會劣化與加深現有房地產市場的差距。
我並非主張這些基地蓋不出好房子，相對的，只是在提醒他們對於社會的經濟規模、與環境貢獻度的遺憾。
集合住宅大廈公攤的母數小，必然分擔的成數就大；特別是在營建原物料、工資高漲的這一年來，直接成本已經超過二成，總指數超過5%。
只怕接下來的情況沒有好轉，成本持續攀高、售價無法提升、營運成本耗損，賠錢的生意會有人做嗎？有何補救的機制？落跑的爛尾樓怎麼處理？我們必須更嚴謹的面對！
期待未來的公開討論能帶往我們邁向更美好的未來｜illustration: Ayşegül Altınel
都更也好、危老也罷，動用的都是容積獎勵、稅賦減免的公共資源，本來成就就不容易。
快速的鼓勵是否可以達得到效果？在開發面向上好不見得對都市發展有利，在結構安全上保障不見得對住宅政策加分．．．
原本就要有的取捨，千萬別因資本的操作又陷入道德的迷思；終歸又來自無共識的目標、與無止盡的私利。
在我們國人知識水平越來越高的現在，理性的公共政策討論，正當其時！
